Les revenus fonciers ou revenus locatifs sont ceux provenant de la mise en location d’immeubles ou parties d’immeubles, à usage d’habitation, commercial, industriel, etc. Ils concernent les personnes physiques titulaires de ce type de revenus.
En 2025, plusieurs modifications importantes ont été apportée au à l’impot sur le revenu locatif dans le Code Général des Impôts (CGI) via la Loi de Finances 2025. Nous allons vous présenter dans cet article un aperçu sur les principaux changement et le traitement des options proposées pour l’imposition sur les revenus locatif.
2. Seuils, taux et retenue à la source relatifs à l’impot sur les revenus locatifs au Maroc
Voici les principales nouveautés concernant le régime fiscal des revenus locatifs :
| Élément | Avant 2025 | Nouveauté / Disposition 2025 |
|---|---|---|
| Seuil d’exonération / retenue à la source | Revenus fonciers soumis à la RAS pour certains montants, seuil inférieur (≈ 30 000 MAD) avant application de certaines obligations. | Le seuil de la retenue à la source (RAS) est relevé de 30 000 à 40 000 dirhams pour les revenus fonciers soumis à la RAS. |
| Taux progressif / barème de l’IR général | Taux marginaux jusqu’à 38 %. | Le taux marginal de 38% passe à 37 %. Le barème est revu : la première tranche imposable débute après 40 000 MAD de revenu annuel. |
| Option du taux libératoire pour les revenus fonciers | Taux non libératoire de RAS, abattement, etc. | Introduction d’une option de taux libératoire de 20 % sur les revenus fonciers, pour ceux soumis à la retenue à la source, sur la base du montant brut imposable. |
3. Modalités d’option pour le taux libératoire
- Le contribuable doit déposer une demande d’option auprès de l’administration fiscale, par voie électronique, contre récépissé.
- Une copie du récépissé doit être remise à tous les locataires (ou aux personnes chargées d’opérer la retenue) au moins 30 jours avant la date d’échéance du loyer du mois qui suit le dépôt.
- L’option prend effet le mois suivant la remise du récépissé.
- Si le contribuable ne fait pas l’option, les revenus fonciers seront imposés selon le régime normal : retenue à la source selon les taux non libératoires (10 %, 15 % selon cas), abattement de 40 % sur les revenus bruts fonciers pour obtenir le revenu foncier net imposable, puis intégration dans le revenu global soumis au barème progressif.
4. Déclaration et obligations fiscales relatives à l’impot sur les revenus locatifs au Maroc
- Déclaration annuelle du revenu global : Les contribuables qui optent pour le taux libératoire seront dispensés de déclarer la portion des revenus fonciers soumise à ce taux libératoire dans la déclaration annuelle, pour autant que ces revenus soient soumis à la retenue à la source libératoire.
- En revanche, si une partie des revenus fonciers n’est pas soumise au taux libératoire, ou si le contribuable n’a pas fait l’option, ces revenus doivent être inclus dans la déclaration annuelle et imposés selon les taux progressifs.
5. Avantages et considérations des chacune des options prévue pour le traitement de l’impot sur les revenus locatifs au Maroc
| Avantage de l’option libératoire | Risques / inconvénients |
|---|---|
| Prévisibilité fiscale : taux fixe (20 %) sur le brut, simplification (pas de déclaration annuelle pour ces revenus) | Selon le montant des revenus fonciers nets (après charges), le régime progressif peut être plus avantageux si l’abattement + taux progressif donne un taux effectif inférieur à 20 % |
| Moins de complexité administrative si tous les revenus fonciers du contribuable peuvent bénéficier de l’option | Obligation de respecter les délais, bien transmettre le récépissé, tous les loyers soumis à la RAS, etc. Sinon, risque de coûts fiscaux plus élevés ou de redressement |
6. Exemples chiffrés (2025)
Voici deux scénarios illustrant l’impact du choix entre le régime progressif classique et le taux libératoire :
ces exemples sont détaillés dans la note circulaire n° 736 en lien avec la Loi de Finances 2025.
| Exemple | Revenu salarial net annuel | Revenu locatif brut annuel | Option 1 : Barème progressif | Option 2 : Libératoire 20% | Résultat optimal |
| 1 : salarié + 1 bien (144 000 DH) | 120 000 DH | 144 000 DH | Revenu global net imposable = 206 400 DH → IR dû : 8 568 DH à payer en plus | RAS libératoire : 144 000 × 20% = 28 800 DH (définitif, pas de déclaration) | ✅ Libératoire 20% plus simple et souvent plus avantageuse |
| 2 : salarié + plusieurs biens (324 000 DH) | 170 000 DH | 324 000 DH | Revenu global net imposable = 278 000 DH → IR dû : 30 060 DH à payer en plus | One partie libératoire (20%), une partie barème progressif, selon la remise du récépissé → gestion mixte | ⚖️ Dépend de la régularisation des récépissés et du type de locataire |
| 3 : salarié + petit loyer (36 000 DH) | 250 000 DH | 36 000 DH | Déclaration obligatoire → IR dû : 7 992 DH | RAS libératoire : 36 000 × 20% = 7 200 DH | ✅ Si pas d’option → exonération (car < 40 000 DH) → 0 DH d’impôt |
7. Autres modifications de la LF 2025 à surveiller
- Réhaussement du montant de la réduction d’impôt pour charges de famille : de 360 à 500 MAD par personne à charge.
- Harmonisation du barème général de l’IR : seuil exonéré de 30 000 à 40 000 MAD, révision des tranches, baisse du taux marginal. Ces mesures affectent la charge fiscale globale, y compris pour les contribuables avec revenus locatifs non optant pour le libératoire.
Conclusion
La Loi de Finances 2025 introduit une réforme importante du régime fiscal des revenus locatifs au Maroc :
- Relèvement des seuils (exonération / retenue à la source) à 40 000 MAD.
- Option libératoire de 20 % pour les revenus fonciers soumis à la retenue à la source, ce qui simplifie les obligations pour les bailleurs.
- Modifications du barème progressif de l’IR, avec taux marginal abaissé à 37 %, ce qui peut rendre le régime progressif plus attractif selon le montant net des loyers.
Il est essentiel pour chaque propriétaire bailleur de faire le calcul personnalisé : comparer le coût fiscal selon le régime classique vs. le libératoire, en tenant compte des charges, abattements possibles, obligations de déclaration, etc.
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